Требования банка к технологии проведения сделки

Еще один ряд требований банка, которые необходимо учитывать при поиске объекта недвижимости, - требования к технологии проведения сделки. Основными моментами, в которых эти требования предъявляются банками являются:

Расчеты по сделке.

В этом важнейшем моменте требования банков могут иметь существенные региональные различия. Например, практика на рынке недвижимости сформировалась таким образом, что расчеты осуществляются преимущественно наличными средствами, через депозитарную ячейку банка-кредитора. Это своеобразный наличный аккредитив, когда деньги в ячейку закладываются покупателем до сделки, а изымаются продавцом после окончания регистрации при условии предъявления банку регистрационного свидетельства. Риски в такой системе практически отсутствуют, причем для всех заинтересованных сторон, включая банк.

В некоторых регионах расчеты производятся хотя и наличными, но зачастую без использования ячейки. Покупатель рассчитывается с продавцом полностью в день подписания договора купли-продажи. Такова традиция. И если подмосковному продавцу, ожидающему получения средств прямо в день подписания договора, за день до сделки сообщить, что средства будут находиться в ячейке до окончания регистрации сделки, сделка может не состояться.

Схема расчетов до сделки содержит в себе определенные риски, поскольку регистрация прав может быть приостановлена, а продавец деньги уже получил. Не все банки к этому готовы, но многие вынуждены пока подстраиваться под сложившиеся обычаи делового оборота, применяя различные методы снижения рисков, в том числе привлекая в качестве гарантов известные в регионе риэлторские компании.

Как ни странно, в большинстве случаев расчеты производится в цивилизованной форме:

1. В национальной валюте, а не в иностранной.
2. Через банк, безналичным переводом.

При этом где-то перевод осуществляется в день подписания договора, а где-то - уже после государственной регистрации сделки. Причем количество регионов, где расчет производится после сделки либо в режиме аккредитива, быстро нарастает, по мере внедрения на эти рынки ипотечных банков, с их технологиями и требованиями.

Разумеется, ипотечный брокер должен быть осведомлен и в целом о сложившемся порядке расчетов в его регионе, и об особенностях расчетов, применяемых каждым из банков, действующих в этом регионе. Валюта расчетов - также весьма принципиальный момент.

Момент юридического освобождения квартиры

Важный момент - наличие прописанных (т.е. зарегистрированных) лиц в объекте на момент его приобретения покупателем-заемщиком. Например, банк может отказаться кредитовать объект, в котором прописаны несовершеннолетние или находящиеся под опекой лица. И потребовать одновременного проведения двух сделок:

•  сделки купли-продажи квартиры, в которой прописаны эти несовершеннолетние;
•  сделки приобретения объекта, в котором они планируют проживать в дальнейшем.

Другой вариант: продавец получит средства от продажи объекта только после выписки из квартиры, т.е. после ее юридического освобождения.

Такие условия также должны обсуждаться сторонами заранее, в момент принятия решения о продаже объекта ипотечному покупателю.